Real Estate Expertise

Ein Verkehrswertgutachten wird in der Regel benötigt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie am Markt erzielt werden kann. Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein kann:

Verkauf oder Kauf einer Immobilie: Ein Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, den angemessenen Verkaufs- oder Kaufpreis zu bestimmen.

Beleihung oder Finanzierung: Wenn eine Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung oder Beleihung dienen soll, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Erbschaftsangelegenheiten: Wenn eine Immobilie vererbt wird, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie für die Erbschaftssteuer zu ermitteln.

Scheidungsverfahren: Wenn eine Immobilie im Rahmen eines Scheidungsverfahrens aufgeteilt werden soll, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Gerichtliche Auseinandersetzungen: In gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie beispielsweise bei Enteignungen oder Entschädigungen, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Steuerliche Zwecke, wie z. B. die Ermittlung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuern.

Betriebswirtschaftliche Entscheidungen, etwa bei der Bewertung von Unternehmen oder Immobilienportfolios

Es gibt auch andere Gründe, warum ein Verkehrswertgutachten benötigt werden kann. In der Regel sollte man sich an einen Sachverständigen oder Gutachter wenden, um ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen.

Es gibt verschiedene Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts, die je nach Art der Immobilie und den Marktbedingungen verwendet werden können. Hier sind einige gängige Methoden:

Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden. Es werden Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilien verglichen, um einen marktgerechten Wert zu ermitteln.

Ertragswertverfahren: Diese Methode wird für Immobilien wie Eigentumswohnungen,  Mietshäuser, Bürogebäude und Einkaufszentren verwendet. Hier wird der Verkehrswert anhand des Ertrags der Immobilie bestimmt. Dies wird durch Berücksichtigung der Mieteinnahmen, der Instandhaltungskosten und anderer Faktoren erreicht.

Sachwertverfahren:  Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf der Grundlage der Herstellungskosten und des aktuellen Zustands der Immobilie ermittelt. Es werden Faktoren wie Grundstücksgröße, Baujahr, Baustil, Materialien und Bauqualität berücksichtigt.

Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung kann ein bestimmtes Verfahren oder eine Kombination aus Verfahren angewendet werden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen und eine Schätzung durch einen Makler haben einige Unterschiede. Im Folgenden sind einige davon aufgeführt:

Fachwissen und Qualifikation: Ein Sachverständiger hat eine formale Ausbildung oder eine Zertifizierung als Sachverständiger erhalten und verfügt über fundierte Kenntnisse in der Immobilienbewertung. Ein Makler hat in der Regel keine formale Ausbildung oder Zertifizierung als Sachverständiger, sondern verfügt über Kenntnisse und Erfahrungen im Verkauf von Immobilien.

Zweck der Bewertung: Der Zweck der Bewertung durch einen Sachverständigen ist normalerweise für rechtliche oder steuerliche Zwecke, z.B. für eine Erbschaft, Scheidung oder für die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Makler schätzt den Marktwert, um eine realistische Preisvorstellung für den Verkauf der Immobilie zu erhalten.

Methoden der Bewertung: Ein Sachverständiger verwendet in der Regel standardisierte Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Ein Makler hingegen schätzt den Wert der Immobilie, basierend auf Marktanalysen, Trends und Verkaufserfahrungen in der Region.

Neutralität: Ein Sachverständiger sollte unabhängig und neutral sein und keine persönlichen Interessen oder Vorurteile haben. Ein Makler hat in der Regel eine persönliche Verbindung zu einem potenziellen Käufer oder Verkäufer und kann daher möglicherweise nicht vollständig neutral sein.

Haftung: Ein Sachverständiger haftet für seine Bewertung, während ein Makler normalerweise keine Haftung für seine Schätzung übernimmt.

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann. Der Beleihungswert hingegen ist der Wert, den eine Bank bei der Beleihung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen zugrunde legt. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.

Kann meine Immobilie auch rückwirkend bewertet werden, d.h. zu einem Zeitpunkt, der einige Monate oder Jahre zurückliegt?

Ja, es ist möglich, eine Immobilie rückwirkend zu bewerten. Eine rückwirkende Bewertung kann hilfreich sein, um den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt eines vergangenen Ereignisses zu ermitteln, wie zum Beispiel bei einer Schenkung, Erbschaft oder einem Kauf, der bereits einige Monate oder Jahre zurückliegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine rückwirkende Bewertung nur so genau sein kann wie die Informationen, die zum Zeitpunkt der Bewertung verfügbar sind. Wenn beispielsweise relevante Daten wie Renovierungen, Baumaßnahmen oder Änderungen nicht bekannt sind oder nicht berücksichtigt werden können, kann dies die Genauigkeit der Bewertung beeinträchtigen.

Es ist empfehlenswert, sich an einen professionellen Gutachter oder Sachverständigen für Immobilienbewertung zu wenden, um eine genaue Rückwärtsbewertung durchzuführen. Der Gutachter kann den Wert der Immobilie anhand von Vergleichsdaten, Markttrends und anderen Faktoren schätzen, um den Wert zum gewünschten Zeitpunkt zu bestimmen.

1. Auftragsklärung: Der Gutachter muss zunächst den Auftrag und den Zweck der Bewertung klären, um die geeignete Bewertungsmethode zu wählen und den Umfang der Bewertung festzulegen.
2. Datenerfassung: Der Gutachter muss die relevanten Daten sammeln, die für die Bewertung der Immobilie benötigt werden. Dazu gehören Informationen über die Lage, das Baujahr, die Nutzungsart, die Größe, den Zustand und andere Merkmale der Immobilie. Außerdem werden auch Informationen über den lokalen Immobilienmarkt und relevante Rechtsvorschriften berücksichtigt.
3. Analyse der Daten: Der Gutachter analysiert die gesammelten Daten, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Dabei können unterschiedliche Bewertungsmethoden und -verfahren angewendet werden, wie zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren
4. Erstellung des Gutachtens: Der Gutachter erstellt ein Gutachten, das den Wert der Immobilie und die verwendeten Bewertungsmethoden und -verfahren beschreibt. Das Gutachten enthält auch eine Begründung für die Bewertung und berücksichtigt mögliche Risiken und Unsicherheiten.
5. Präsentation des Gutachtens: Der Gutachter präsentiert das Gutachten dem Auftraggeber und erläutert die Ergebnisse und die Begründung der Bewertung. Der Auftraggeber kann dann entscheiden, wie er die Ergebnisse der Bewertung nutzen möchte.

Als Sachverständiger für Immobilienbewertung benötigt man in der Regel folgende Dokumente:

1. Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie und dessen Anteil am Grundstück. Weiterhin sind aus dem Grundbuchauszug eventuelle Rechte und Belastungen, wie z. B. Wegerechte, Nießbrauch oder Wohnrechte etc. ersichtlich.
2. Baupläne: Baupläne geben Auskunft über die Lage und Ausstattung der Immobilie und sind wichtig für die Bewertung von Gebäuden.
3. Wohnflächenberechnung: Eine genaue Wohnflächenberechnung ist wichtig für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Hierzu können Pläne oder Aufmaße des Gebäudes notwendig sein.
4. Energieausweis: Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand einer Immobilie und ist für die Bewertung von Bedeutung.
5. Mietverträge: Mietverträge geben Auskunft über die aktuelle Mietbelastung und sind wichtig für die Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.
6. Verkaufsunterlagen: Wenn eine Immobilie zum Verkauf steht, können Verkaufsunterlagen wie Exposés, Bilder oder Grundrisse für die Bewertung hilfreich sein.
7. Bodenrichtwertkarte: Die Bodenrichtwertkarte gibt Auskunft über den aktuellen Bodenrichtwert des Gebietes, in dem sich die Immobilie befindet. Dies ist für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie wichtig.

Je nach Art der Immobilie und der Bewertung können weitere Dokumente notwendig sein. Es ist immer wichtig, sich im Einzelfall genau zu informieren, welche Dokumente benötigt werden.

Ein Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie beeinflussen, da es die Verfügungsgewalt über die betreffenden Räumlichkeiten einschränkt. Ein Wohnrecht gewährt einem Dritten das Recht, in einer Immobilie zu leben, obwohl er oder sie kein Eigentümer ist. Das Wohnrecht kann sich auf das gesamte Grundstück oder nur auf einen Teil davon beziehen.

Im Allgemeinen wird das Wohnrecht den Wert einer Immobilie senken, da es die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt und potenzielle Käufer abschrecken kann. Wenn ein potenzieller Käufer eine Immobilie erwirbt, auf der ein Wohnrecht besteht, muss er oder sie sich bewusst sein, dass ein Dritter ein Wohnrecht auf der Immobilie hat und dass dies die Verwendung der Immobilie einschränken kann. Das kann den Kaufpreis beeinflussen und den Verkaufsprozess erschweren.

Der Nießbrauch an einer Immobilie ist ein Recht, das es einer Person erlaubt, das Nutzungsrecht an einer Immobilie zu haben, ohne jedoch Eigentümer zu sein. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu nutzen und von ihr zu profitieren, indem er sie vermietet oder selbst nutzt, aber er hat nicht das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder zu veräußern. Der Eigentümer kann den Nießbrauch an eine andere Person übertragen, während er das Eigentum behält, oder er kann den Nießbrauch an einer Immobilie als Teil einer Nachlassplanung oder Vermögensverwaltung einrichten. Der Nießbrauch kann zeitlich begrenzt sein oder auf Lebenszeit gewährt werden und endet in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers.

Ein Erbbaurecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, das dem Erbbauberechtigten das Recht gibt, auf diesem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Der Erbbauberechtigte ist damit ein Dauernutzer des Grundstücks und hat ein langfristiges Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren.

Das Erbbaurecht wird in der Regel von der Gemeinde, dem Staat oder privaten Eigentümern vergeben, die das Grundstück nicht verkaufen möchten, aber dennoch von dessen Nutzung profitieren möchten. Der Erbbauberechtigte zahlt in der Regel einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, der in der Regel einmal jährlich fällig ist.

Das Erbbaurecht kann vererbt oder verkauft werden, aber der neue Erbbauberechtigte muss sich an die vereinbarten Bedingungen und den Erbbauzins halten. Wenn das Erbbaurecht ausläuft oder der Erbbauberechtigte es kündigt, geht das Eigentum an dem Bauwerk und allen dazugehörigen Einrichtungen zurück an den Grundstückseigentümer.

Ein Wegerecht bezeichnet das Recht, ein bestimmtes Stück Land zu betreten oder zu durchqueren, das einem anderen Eigentümer gehört. 

Ein Wegerecht kann beispielsweise entstehen, wenn ein Grundstück in der Vergangenheit geteilt wurde und ein Teil des Grundstücks nur über einen Weg auf dem anderen Teil des Grundstücks erreicht werden kann. In diesem Fall hat der Eigentümer des geteilten Grundstücks das Recht, den Weg zu nutzen, um auf sein Grundstück zu gelangen.

Ein Leitungsrecht ist das Recht, Leitungen (z. B. Strom-, Wasser-, Gas-, Telekommunikations- oder Abwasserleitungen) auf oder unter dem Grundstück eines anderen zu verlegen und zu betreiben. Es handelt sich um ein beschränktes dingliches Recht, das dem Berechtigten das Recht gibt, auf dem betreffenden Grundstück die Leitungen zu unterhalten und ggf. auch zu reparieren.

Das Leitungsrecht kann entweder aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Betreiber der Leitungen oder aufgrund einer gesetzlichen Regelung (z. B. dem Energiewirtschaftsgesetz oder dem Telekommunikationsgesetz) entstehen. Im letzteren Fall wird das Leitungsrecht oft als sogenanntes „unveräußerliches Recht“ bezeichnet, da es nicht vom Grundstückseigentümer gekündigt werden kann und auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen bleibt.

Das Leitungsrecht stellt in der Regel eine erhebliche Einschränkung des Eigentumsrechts des Grundstückseigentümers dar, da dieser nicht frei über sein Grundstück verfügen kann, solange die Leitungen darauf liegen. Daher ist das Leitungsrecht oft Gegenstand von Konflikten zwischen den beteiligten Parteien.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet und bestimmte Einschränkungen oder Verpflichtungen für den Eigentümer des Grundstücks festlegt. Die Baulast kann von der zuständigen Behörde auf Antrag des Eigentümers oder von Dritten auferlegt werden.

Typische Inhalte einer Baulast sind beispielsweise die Verpflichtung, das Grundstück nur für bestimmte Zwecke zu nutzen, bestimmte bauliche Maßnahmen vorzunehmen oder zu unterlassen, bestimmte Flächen des Grundstücks für öffentliche Zwecke zur Verfügung zu stellen oder die öffentliche Erschließung des Grundstücks sicherzustellen.

Eine Baulast hat öffentlich-rechtliche Wirkung und ist in der Regel auf Dauer angelegt. Sie geht auch bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über und kann nur in Ausnahmefällen aufgehoben werden.

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk oder ein Teil davon (z.B. eine Mauer, ein Dachüberstand oder ein Balkon) auf das Nachbargrundstück ragt, ohne dass eine rechtliche Grundlage dafür besteht. Der Überbau stellt eine Verletzung des Eigentumsrechts des Nachbarn dar, da dieser nicht uneingeschränkt über sein Grundstück verfügen kann, solange der Überbau besteht.

Ein Überbau kann beispielsweise entstehen, wenn ein Gebäude errichtet wird und dabei aus Versehen oder bewusst über die Grundstücksgrenze hinaus gebaut wird. Auch wenn der Überbau zunächst geduldet wird, kann dies nicht zu einer dauerhaften rechtlichen Grundlage für den Überbau führen.

Der betroffene Nachbar hat in der Regel das Recht, den Überbau zu beseitigen oder den Abbau zu verlangen. In manchen Fällen kann jedoch auch ein Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung des Nachbargrundstücks bestehen.