Das Vorkaufsrecht für Immobilien

Informationen für Käufer & Verkäufer

Wer sich mit dem Erwerb oder der Veräußerung einer Immobilie beschäftigt, wird oft mit dem Begriff „Vorkaufsrecht“ konfrontiert. Dieser Begriff kann jedoch verwirrend sein und viele Fragen aufwerfen.

Es kann für beide Parteien überraschend sein, wenn nach Abschluss des Kaufvertrags plötzlich eine neue Person als Käufer auftaucht. Daher sollten Sie sich über die Auswirkungen und die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts im Bilde sein.

Das Vorkaufsrecht kurz erklärt

Beim Verkauf von Grundstücken oder Immobilien kann ein Vorkaufsberechtigter sein Recht geltend machen und anstelle des ursprünglichen Käufers den Kaufvertrag übernehmen. Dabei muss er alle vereinbarten Vereinbarungen des Vertrags akzeptieren. 

Es werden drei Arten von Vorkaufsrecht unterschieden:

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB): Es erfolgt keine Eintragung im Grundbuch; das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird nur vertraglich festgelegt. Wenn der Vorkaufsberechtigte bei einem Verkauf übergangen wird, hat er das Recht, Schadensersatz vom Verkäufer zu fordern.

Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 bis 1104 BGB): Es gilt ausschließlich für Grundstücke. Das dingliche Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Diese Eintragung dient gleichzeitig als Vormerkung. Der Vorkaufsberechtigte kann daher auch dann noch die Übertragung des Grundstücks verlangen, wenn bereits eine Eintragung im Grundbuch für den Erstkäufer erfolgt ist. Die Übertragbarkeit durch Vererbung muss im Grundbuch vermerkt sein, damit das dingliche Vorkaufsrecht weitergegeben werden kann.

Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht (§§ 24 bis 28 BauGB): Dies gilt für Grundstücke innerhalb einer Gemeinde, die sich z. B. in städtebaulichen Entwicklungsgebieten, in Umlegungsgebieten, förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, oder anderen im Bebauungsplan markierten Flächen befinden. Das Vorkaufsrecht der Gemeinden wird nicht im Grundbuch eingetragen. Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss ein triftiger Grund vorliegen, der dem Allgemeinwohl dient. In Fällen von Verkäufen zwischen Verwandten kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben.

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