Real Estate Expertise
Glossar

Unser Glossar zum Thema Immobilienbewertung


Anderkonto

Das Treuhandkonto eines Notars, auf dem Fremdgelder verwahrt werden.

Annuität
Die Annuität bezeichnet den regelmäßigen Betrag, den Sie für ein Darlehen oder eine Hypothek in jährlichen Raten auMringen müssen. Diese Annuität setzt sich aus einem gleichbleibenden Betrag zusammen, der entweder monatlich oder vierteljährlich gezahlt wird. Dieser Betrag setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Zinsanteil, der sich allmählich verringert, da Sie regelmäßig Rückzahlungen leisten, und dem Tilgungsanteil, der zunimmt, da auf die abnehmende Darlehens- summe weniger Zinsen gezahlt werden. Die eingesparten Zinsen werden zur Tilgung verwendet, wodurch die Jahres- oder Monatsraten konstant bleiben, bis das gesamte Darlehen zurückgezahlt ist.

Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen bezieht sich auf genau das, was unter dem Begriff „Annuität“ beschrieben wurde. Je nach finanziellen Möglichkeiten können die entsprechenden Vereinbarungen variieren, beispielsweise „5 % Zinsen und 2 % Tilgung, zuzüglich ersparter Zinsen“.

Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherheit des Käufers eines Grundstücks, um die Eintragung ins Grundbuch zu gewährleisten. Dies bedeutet, dass Verfügungen, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung über das Grundstück getroffen werden, gegenüber dem Käufer unwirk- sam sind. Beispielsweise verhindert sie einen „heimlichen“ Zweitverkauf der Immobilie, da die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eine Sperrfunktion hat.


Baulast 
Bei einer Baulast handelt es sich um eine verbindliche öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die von einem Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde eingegangen wird. Diese Verpflichtung betrifft spezielle Maßnahmen, die auf dem betreffenden Grundstück durchgeführt, unterlassen oder geduldet werden müssen. Sie wird in der Regel notwendig, um eine Baugenehmigung zu erhalten, die unter normalen Umständen nicht erteilt werden würde. Der Eigentümer des betroffenen Grundstücks übernimmt eine rechtlich bindende Verpflichtung, die beispielsweise vorschreiben kann, bestimmte Flächen auf seinem Grundstück freizuhalten, um einem Nachbarn die Zufahrt zu dessen Grundstück zu ermöglichen (dies wird als Erschließungsbaulast bezeichnet) oder um die erforderlichen Mindestabstände zwischen Gebäuden einzuhalten (Abstandsflächenbaulast).

Baulastenverzeichnis 
Das Baulastenverzeichnis ist bei den Bauämtern der Gemeinde hinterlegt. Hier werden Belastungen und Einschränkungen eines Grundstücks verzeichnet, sofern sie im öffentlichen Interesse liegen. Dies kann beispielsweise Abstandsflächenüberschreitungen oder Wegebegehungsrechte zur Erschließung eines Grundstücks umfassen. Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie das Baulastenverzeichnis einsehen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Bebaubarkeit 
Für die Bebauung eines Grundstücks ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich. Wenn jedoch keine Baugenehmigung erforderlich ist oder die Genehmigung nach den baurechtlichen Vorschriften als erteilt gilt oder der Baubeginn gestattet ist, genügt dies in der Regel.

Bebauungsplan 
Ein Bebauungsplan legt das Baugebiet fest und setzt planungsrechtliche Mindestanforderungen fest, die bei der Bebauung einzuhalten sind. Sie können den Bebauungsplan in der Regel beim örtlichen Bauamt einsehen.

Beleihungswert 
Der Beleihungswert beeinflusst die Höhe der zur Verfügung gestellten Finanzierungsmittel für ein Immobilienobjekt. Dabei spielen der Bauwert (also die Herstellungs- oder Anschaffungskosten) und der Bodenwert (der langfristig erzielbare Preis für ein Grundstück) eine Rolle.

Bereitstellungszinsen 
Bereitstellungszinsen fallen ab dem Zeitpunkt der Darlehenszusage an, jeweils für den noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens. Sie werden für den Zeitraum berechnet, in dem ein zugesagter Kredit nicht in Anspruch genommen wird. Dies tritt häufig auf, wenn Teilauszahlungen des Kredits abhängig vom Baufortschritt erfolgen


Courtage
Die Courtage ist eine Entlohnung oder Gebühr, die an Immobilienmakler für die von ihnen erbrachten Serviceleistungen gezahlt wird.


Darlehen
Ein Darlehen ist eine finanzielle Vereinbarung, bei der eine Partei, normalerweise eine Bank, einem anderen Individuum oder einer Organisation, eine bestimmte Geldsumme leiht. Diese Geldsumme, auch als Darlehensbetrag bezeichnet, wird zuvor festgelegten Bedingungen verliehen. Zu diesen Bedingungen gehören typischerweise Zinssätze, Rückzahlungsfristen, Tilgungspläne und gegebenenfalls Sicherheiten.

Es gibt verschiedene Arten von Darlehen, darunter:

  • Hypothekendarlehen: Diese werden verwendet, um den Kauf von Immobilien zu finanzieren. Das Haus selbst dient oft als Sicherheit für das Darlehen.
  • Privatkredite: Dies sind Darlehen, die von Einzelpersonen aufgenommen werden, um persönliche Ausgaben wie Schuldenkonsolidierung, medizinische Rechnungen oder den Kauf von Konsumgütern zu finanzieren.
  • Autokredite: Diese werden speziell für den Kauf von Fahrzeugen angeboten, bei denen das Auto als Sicherheit dient.
  • Studienkredite: Diese werden an Studenten vergeben, um ihre Ausbildungskosten zu decken und werden normalerweise nach dem Abschluss zurückgezahlt.
  • Unternehmensdarlehen: Unternehmen können Darlehen aufnehmen, um Betriebskapital zu erhalten, Investitionen zu tätigen oder Geschäftserweiterungen zu finanzieren.

Die Rückzahlung von Darlehen erfolgt in der Regel in regelmäßigen Raten über einen bestimmten Zeitraum. Jede Rate besteht aus einem Teil der Kreditsumme (Tilgung) und einem Zinsbetrag, der für die Nutzung des geliehenen Geldes berechnet wird. Die Bedingungen für Darlehen können stark variieren, abhängig von Faktoren wie der Art des Darlehens, der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und den geltenden Gesetzen und Vorschriften. Es ist wichtig, die Bedingungen eines Darlehens sorgfältig zu prüfen, bevor man es aufnimmt, und sicherzustellen, dass man die finanziellen Verpflichtungen verstehen und erfüllen kann.


Effektivzins
Der Effektivzins gibt die realen Gesamtkosten eines Kredits an. Er berücksichtigt nicht nur den nominalen Zinssatz, sondern auch Gebühren für die Kreditbearbeitung, Disagio (falls vorhanden), die Methode der Zins- und Tilgungsberechnung sowie etwaige Vermittlungsprovisionen. Der Effektivzins stellt den besten Maßstab dar, um Kreditangebote mit gleicher Zinsbindung miteinander zu vergleichen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nach den gesetzlichen Vorschriften nicht alle Kreditkosten in den Effektivzins einbezogen werden müssen. Darüber hinaus können zusätzliche Kosten wie Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren anfallen, die nicht im Effektivzins enthalten sind. Daher sollte man nicht ausschließlich auf den Effektivzins vertrauen, da einige wichtige Kostenkomponenten möglicherweise erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtbelastung eines Kredits haben, auch wenn sie nicht im Effektivzins enthalten sind.

Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes, dinglich gesichertes Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht ist übertragbar, veräußerlich und vererbbar. Die Gebühr für die Gewährung eines Erbbaurechts wird als Erbbauzins bezeichnet.

Ertragswert
Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der aufgrund ihrer Rentabilität berechnet wird. Dieser Wert basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen und dem Kapitalisierungssatz. Im Gegensatz dazu steht der Sachwert, der den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Bau- und Materialkosten ermittelt.

Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der erwarteten Mieteinnahmen und eines Kapitalisierungssatzes ermittelt.


Flächennutzungsplan
Gemäß § 1 Absatz 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) ist ein Flächennutzungsplan ein planerisches Instrument zur Steuerung der Stadtentwicklung, das für ein bestimmtes Stadtgebiet vorbereitet wird und dessen rechtliche Grundlagen in den §§ 5 ff. des BauGB verankert sind. In diesem Plan werden sowohl der derzeitige als auch der zukünftige Flächenbedarf für verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten, Erholung und Verkehr definiert und geordnet.

Flurstück
Ein Flurstück bezeichnet eine Fläche mit einer eindeutigen Nummer, durch die Ihr Grundstück präzise identifiziert werden kann. Das Flurstück ist in der Regel ein Teil einer größeren Grundfläche, die als Flur bezeichnet wird.


Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum bezieht sich auf das Eigentum, das allen Wohnungseigentümern in einem Gebäude gemeinsam gehört. Hierzu zählen das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht als Sondereigentum einzelnen Wohnungseigentümern gehören.

Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel ein Bestandteil der Teilungserklärung und dient der Regelung des Zusammenlebens und der Zusammenarbeit der einzelnen Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage.

Gewährleistungsfrist
Die Gewährleistungsfrist bezieht sich auf den Zeitraum, innerhalb dessen Gewährleistungsansprüche aufgrund von Baumängeln geltend gemacht werden können. Nach der VOB beträgt diese Frist 2 Jahre, nach dem BGB 5 Jahre. Bei Immobilienkäufen ist es wichtig, die im Kaufvertrag festgelegte Gewährleistungsfrist zu beachten.

GFZ (Geschossflächenzahl)
Die GFZ ist eine bedeutende Kennzahl in der Bauleitplanung und Bauordnung. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche (die Fläche, die von Gebäuden in den verschiedenen Vollgeschossen eingenommen wird) pro Quadratmeter Baugrundstücksfläche auf einem Grundstück genutzt werden dürfen. Die Berechnung erfolgt in der Regel anhand einer Formel und wird oft als Dezimalzahl ausgedrückt. Eine niedrigere GFZ bedeutet in der Regel niedrigere Gebäude oder weniger dichte Bebauung.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes Register, in dem die Besitz- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken festgehalten sind. Es besitzt öffentlichen Glauben, was bedeutet, dass berechtigte Interessenten sich auf die darin enthaltenen Informationen verlassen können. Nur durch die Eintragung im Grundbuch wird jemand rechtlicher Eigentümer eines Grundstücks.

Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von inländischen Grundstücken anfällt und vom Käufer zu tragen ist. Der Steuersatz beträgt in der Regel 5 % des Erwerbspreises. Es gibt Steuerbefreiungen, insbesondere für den Erwerb von Verwandten in gerader Linie und Ehepartnern.

Grundpfandrechte
Grundpfandrechte sind Pfandrechte an einem Grundstück, die als Sicherheit für Kredite dienen. Hierzu gehören die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Alle Grundpfandrechte müssen im Grundbuch in Abteilung III eingetragen sein.

Grundschuld
Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit für eine Forderung, bei der das Grundstück unabhängig von der zugrunde liegenden Schuld besteht.

GRZ (Grundflächenzahl)
Die GRZ ist eine wichtige Kennzahl in der Bauleitplanung und Bauordnung. Sie gibt an, welcher Anteil eines Baugrundstücks für bauliche Nutzungen verwendet werden darf und wird als Dezimalzahl ausgedrückt. Eine niedrigere GRZ bedeutet weniger Fläche für Gebäude und andere Bauwerke auf dem Grundstück.


Hypothek
Die Hypothek wird heutzutage kaum noch verwendet, da Kreditinstitute zur Absicherung ihrer Darlehensforderungen die Eintragung einer Grundschuld bevorzugen. Eine Hypothek ist spezifisch einem bestimmten Kredit zugeordnet, und ihr Betrag verringert sich, je mehr von diesem Kredit zurückgezahlt wird.


Immobilienbewertung
Die Immobilienbewertung ist der Prozess, bei dem Fachleute wie Immobiliengutachter oder Sachverständige den aktuellen Wert einer Immobilie ermitteln.

Instandhaltungsrücklage
Eine Instandhaltungsrücklage ist ein Fonds, der von Eigentümergemeinschaften eingerichtet wird, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für gemeinschaftliche Immobilien abzudecken.


Jahresreinertrag
Der Jahresreinertrag einer Immobilie ist eine wesentliche Kennzahl in der Immobilienwirtschaft und bei der Immobilienbewertung. Er repräsentiert die zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten. In der Regel setzt sich der Jahresreinertrag aus verschiedenen Faktoren zusammen:

  • Mieteinnahmen: Dies sind die Einnahmen, die der Eigentümer durch die Vermietung der Immobilie erzielt.
  • Betriebskosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten, die für die Bewirtschaftung der Immobilie anfallen, wie zum Beispiel Versicherungsprämien, Grundsteuern, Wartung und Instandhaltungskosten.
  • Verwaltungskosten: Diese Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie, wie etwa die Honorare für Hausverwalter oder Verwaltungsgebühren.
  • Mietausfallwagnis: Falls die Immobilie nicht das ganze Jahr über vermietet ist, müssen mögliche Einnahmeausfälle aufgrund von Leerständen berücksichtigt werden.

Der Jahresreinertrag wird oft auch als Netto-Mieteinnahmen bezeichnet, da er die tatsächlichen Einnahmen aus der Vermietung nach Abzug der Kosten repräsentiert. Diese Kennzahl ist für Immobilieninvestoren und -besitzer von großer Bedeutung, da sie Aufschluss darüber gibt, wie profitabel die Immobilie ist und wie viel Einkommen sie generiert. Sie wird auch bei der Ermittlung des Immobilienwerts und der Rendite herangezogen.

Jahresrohertrag
Der Begriff „Jahresrohertrag“ wird in der Immobilienwirtschaft nicht weitläufig verwendet und ist weniger gebräuchlich als „Jahresreinertrag“. In der Regel wird stattdessen von „Jahresnettoertrag“ oder „Jahresnettokaltmiete“ gesprochen, um die Einnahmen aus einer Immobilie nach Abzug aller Betriebskosten, jedoch vor Abzug der Finanzierungskosten wie Zinsen für Kredite zu beschreiben.

Der Jahresrohertrag wäre theoretisch ein Wert, der lediglich die Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie ohne Berücksichtigung jeglicher Kosten darstellen würde. Dieser Wert berücksichtigt nicht die tatsächlichen Betriebskosten und bietet daher keine realistische Einschätzung der Rentabilität einer Immobilieninvestition. In der Praxis ist es üblicher, den Jahresreinertrag oder die Netto-Mieteinnahmen zu verwenden, da diese die realen Einnahmen nach Abzug aller laufenden Kosten widerspiegeln und somit eine realistischere Einschätzung der Rentabilität ermöglichen.


Kataster
Ein Verzeichnis aller Grundstücke, das bei den Katasterämtern geführt wird.


Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist eine entscheidende Größe zur Bewertung des zukünftigen Verhältnisses zwischen Einnahmen und Kaufpreis einer Immobilie. Diese Kennzahl gibt Aufschluss darüber, wie hoch der erwartete langfristige Ertrag im Verhältnis zum Verkehrswert einer Immobilie sein wird. Daher spielt der Liegenschaftszins eine bedeutende Rolle in der Immobilienbewertung und wird in verschiedenen Wertermittlungsverfahren verwendet, um die künftigen Wertvorstellungen eines Objekts darzustellen.

Löschungsbewilligung
Die Genehmigung des Berechtigten eines im Grundbuch eingetragenen Rechts zur Löschung desselben. Sie bedarf der notariellen Unterschriftsbeglaubigung.


MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
Die Makler- und Bauträgerverordnung bildet die rechtliche Grundlage für Bauträgerkaufverträge. Hier ist unter anderem geregelt, wie die Zahlung des Kaufpreises in Raten erfolgt und wie ein Käufer während der Bauphase im Fall der Insolvenz des Bauträgers geschützt ist.

Maklerprovision
Die Gebühr, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie erhält.

Marktwert
Der aktuelle Preis, zu dem eine Immobilie auf dem freien Markt basierend auf Angebot und Nachfrage verkauft werden könnte.


Nießbrauch
Ein unvererbliches und nicht übertragbares dingliches Recht, aus einem Grundstück oder einer Sache in ihrer Gesamtheit Nutzung zu ziehen.

Nominalzins
Der Zinssatz, mit dem die Nominalschuld verzinst wird. Er unterscheidet sich vom Effektivzins, der auch die zusätzlichen Kreditkosten berücksichtigt und daher in der Regel höher ist als der Nominalzins.


Objektbeschreibung
Eine ausführliche Beschreibung einer Immobilie, die deren Zustand, Eigenschaften und Wert umfasst.


Pachtvertrag
Ein Vertrag, der die Vermietung von Land oder Gebäuden für eine festgelegte Zeitspanne regelt.


Reinertrag
Der tatsächliche Gewinn oder die tatsächlichen Einnahmen, die aus der Vermietung oder Nutzung einer Immobilie erzielt werden, nach Abzug aller Kosten.

Rendite
Das Verhältnis zwischen den erzielten Einnahmen aus einer Immobilieninvestition und den investierten Kapitalkosten.


Sachwert
Der Wert einer Immobilie, der sich aus dem Bodenwert und dem Zeitwert des Gebäudes zusammensetzt. Im Gegensatz zum Ertragswert.

Sachwertverfahren
Eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Wert auf Grundlage der physischen Eigenschaften, des Alters und des Zustands der Immobilie ermittelt wird.

Schuldzinsen
Die Zinsen, die auf ein Immobiliendarlehen gezahlt werden müssen.

Sondereigentum
Das Eigentum an einer Wohnung sowie an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (Teileigentum). Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum.

Sondernutzungsrecht
Das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. eine Gartenfläche) in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen, unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer.

Sondertilgungen
Freiwillige Sonderzahlungen, die über die vereinbarten Ratenzahlungen hinausgehen und sich Laufzeit-verkürzend auf ein Darlehen auswirken können. Je nach Darlehensgeber können verschiedene Sondertilgungen kostenfrei und ohne vorherige Festlegung von Höhe und Zeitpunkt möglich sein.


Teileigentum
Ein Konzept im Bereich von Eigentumswohnungen, bei dem ein Eigentümer bestimmte Teile eines Gebäudes besitzt, wie beispielsweise eine Wohnung, aber nicht das gesamte Gebäude.

Tilgung
Die Tilgung bezieht sich normalerweise auf die schrittweise Rückzahlung von Schulden, insbesondere von Darlehen oder Hypotheken. Sie erfolgt durch regelmäßige Ratenzahlungen. Bei Immobilienkrediten oder Hypotheken besteht eine monatliche Rate normalerweise aus zwei Komponenten:

  • Tilgung: Dieser Teil der monatlichen Rate dient dazu, das ursprünglich aufgenommene Darlehen allmählich zurückzuzahlen. Mit jeder Tilgungszahlung verringert sich die Restschuld. Die Höhe der Tilgung kann fest oder variabel sein, abhängig von den vereinbarten Kreditbedingungen.
  • Zinsen: Die Zinsen sind die Kosten, die Sie für das Darlehen zahlen. Sie werden auf den ausstehenden Darlehensbetrag berechnet. Am Anfang der Kreditlaufzeit sind die Zinsen normalerweise höher, da der ausstehende Betrag größer ist, und sie verringern sich im Laufe der Zeit, da die Restschuld abnimmt.

Die Tilgung ist ein wesentlicher Bestandteil der Kreditrückzahlung, da sie dazu beiträgt, die Gesamtschuld im Laufe der Zeit abzubauen. Je höher die Tilgungsrate ist, desto schneller wird das Darlehen zurückgezahlt, und die insgesamten Zinszahlungen werden reduziert. Die Wahl der Tilgungsrate hängt von den individuellen finanziellen Möglichkeiten und Zielen ab.

Tilgungsaussetzung
Die Tilgungsaussetzung bezieht sich auf einen Zeitraum am Anfang der Laufzeit eines Darlehens, in dem nur Zinsen gezahlt werden und keine Tilgung erfolgt. Während dieser Periode bleibt die Restschuld konstant.


Umrechnungskoeffizient
Im Bereich der Immobilienbewertung handelt es sich um einen Faktor oder Multiplikator, der verwendet wird, um den Wert einer Immobilie auf der Grundlage verschiedener Faktoren anzupassen oder umzurechnen. Dieser Koeffizient wird oft in Verbindung mit Vergleichswertverfahren oder anderen Bewertungsmethoden verwendet, um den Marktwert einer Immobilie genauer zu ermitteln.


Vergleichswert
Das Vergleichswertverfahren beinhaltet die Nutzung vergleichbarer Objekte zur Ermittlung des Werts eines bestimmten Objekts. Dabei werden die Daten der Vergleichsobjekte an die Merkmale des zu schätzenden Objekts angepasst. Die Vergleichsobjekte sollten in allen relevanten Aspekten mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen.

Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr auf dem Grundstücksmarkt für eine Immobilie erzielt werden kann.

Vorfälligkeitsentgelt
Dieses Entgelt fällt an, wenn ein Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigt.

Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht gibt einem Mieter oder anderen Interessenten das Recht, eine Immobilie zu denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen sie zum Verkauf steht.


Wertermittlung
Die Wertermittlung bezieht sich auf die Bestimmung des Werts einer Immobilie. Es gibt verschiedene Ermittlungsverfahren, darunter das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren, die je nach Art der Immobilie und ihren Nutzungszwecken angewendet werden.

Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehören nach § 42 II. BV alle Räume, die zu Wohnzwecken dienen, einschließlich Küchen und Bäder, jedoch nicht Keller, Waschküchen, Trockenräume, Garagen, Abstellräume usw.

Wohnungseigentum
Wohnungseigentum bezieht sich auf das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum, wie z. B. dem Grundstück, Treppenhaus, Fassade usw.


Zinsbindung
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, während dem der Zinssatz für ein Darlehen festgelegt ist und nicht geändert werden kann. Während dieser Zinsbindungsfrist bleibt der vereinbarte Zinssatz konstant, unabhängig von den allgemeinen Zinsschwankungen auf dem Markt.

Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung bezieht sich auf die Versteigerung einer Immobilie aufgrund von Zahlungsrückständen oder anderen rechtlichen Gründen.

Zwischenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung umfasst die Bereitstellung kurzfristiger Baugelder, deren Ablösung durch Mittel der Dauerfinanzierung vorgesehen ist.

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FAQ

Ein Verkehrswertgutachten wird in der Regel benötigt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie am Markt erzielt werden kann. Es gibt verschiedene Situationen, in denen ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein kann:

Verkauf oder Kauf einer Immobilie: Ein Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, den angemessenen Verkaufs- oder Kaufpreis zu bestimmen.

Beleihung oder Finanzierung: Wenn eine Immobilie als Sicherheit für eine Finanzierung oder Beleihung dienen soll, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Erbschaftsangelegenheiten: Wenn eine Immobilie vererbt wird, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie für die Erbschaftssteuer zu ermitteln.

Scheidungsverfahren: Wenn eine Immobilie im Rahmen eines Scheidungsverfahrens aufgeteilt werden soll, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Gerichtliche Auseinandersetzungen: In gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie beispielsweise bei Enteignungen oder Entschädigungen, kann ein Verkehrswertgutachten erforderlich sein, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.

Steuerliche Zwecke, wie z. B. die Ermittlung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuern.

Betriebswirtschaftliche Entscheidungen, etwa bei der Bewertung von Unternehmen oder Immobilienportfolios

Es gibt auch andere Gründe, warum ein Verkehrswertgutachten benötigt werden kann. In der Regel sollte man sich an einen Sachverständigen oder Gutachter wenden, um ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen.

Es gibt verschiedene Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts, die je nach Art der Immobilie und den Marktbedingungen verwendet werden können. Hier sind einige gängige Methoden:

Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden. Es werden Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilien verglichen, um einen marktgerechten Wert zu ermitteln.

Ertragswertverfahren: Diese Methode wird für Immobilien wie Eigentumswohnungen,  Mietshäuser, Bürogebäude und Einkaufszentren verwendet. Hier wird der Verkehrswert anhand des Ertrags der Immobilie bestimmt. Dies wird durch Berücksichtigung der Mieteinnahmen, der Instandhaltungskosten und anderer Faktoren erreicht.

Sachwertverfahren:  Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf der Grundlage der Herstellungskosten und des aktuellen Zustands der Immobilie ermittelt. Es werden Faktoren wie Grundstücksgröße, Baujahr, Baustil, Materialien und Bauqualität berücksichtigt.

Je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung kann ein bestimmtes Verfahren oder eine Kombination aus Verfahren angewendet werden, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen und eine Schätzung durch einen Makler haben einige Unterschiede. Im Folgenden sind einige davon aufgeführt:

Fachwissen und Qualifikation: Ein Sachverständiger hat eine formale Ausbildung oder eine Zertifizierung als Sachverständiger erhalten und verfügt über fundierte Kenntnisse in der Immobilienbewertung. Ein Makler hat in der Regel keine formale Ausbildung oder Zertifizierung als Sachverständiger, sondern verfügt über Kenntnisse und Erfahrungen im Verkauf von Immobilien.

Zweck der Bewertung: Der Zweck der Bewertung durch einen Sachverständigen ist normalerweise für rechtliche oder steuerliche Zwecke, z.B. für eine Erbschaft, Scheidung oder für die Ermittlung des Verkehrswertes. Der Makler schätzt den Marktwert, um eine realistische Preisvorstellung für den Verkauf der Immobilie zu erhalten.

Methoden der Bewertung: Ein Sachverständiger verwendet in der Regel standardisierte Bewertungsmethoden wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Ein Makler hingegen schätzt den Wert der Immobilie, basierend auf Marktanalysen, Trends und Verkaufserfahrungen in der Region.

Neutralität: Ein Sachverständiger sollte unabhängig und neutral sein und keine persönlichen Interessen oder Vorurteile haben. Ein Makler hat in der Regel eine persönliche Verbindung zu einem potenziellen Käufer oder Verkäufer und kann daher möglicherweise nicht vollständig neutral sein.

Haftung: Ein Sachverständiger haftet für seine Bewertung, während ein Makler normalerweise keine Haftung für seine Schätzung übernimmt.

Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann. Der Beleihungswert hingegen ist der Wert, den eine Bank bei der Beleihung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen zugrunde legt. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert.

Kann meine Immobilie auch rückwirkend bewertet werden, d.h. zu einem Zeitpunkt, der einige Monate oder Jahre zurückliegt?

Ja, es ist möglich, eine Immobilie rückwirkend zu bewerten. Eine rückwirkende Bewertung kann hilfreich sein, um den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt eines vergangenen Ereignisses zu ermitteln, wie zum Beispiel bei einer Schenkung, Erbschaft oder einem Kauf, der bereits einige Monate oder Jahre zurückliegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine rückwirkende Bewertung nur so genau sein kann wie die Informationen, die zum Zeitpunkt der Bewertung verfügbar sind. Wenn beispielsweise relevante Daten wie Renovierungen, Baumaßnahmen oder Änderungen nicht bekannt sind oder nicht berücksichtigt werden können, kann dies die Genauigkeit der Bewertung beeinträchtigen.

Es ist empfehlenswert, sich an einen professionellen Gutachter oder Sachverständigen für Immobilienbewertung zu wenden, um eine genaue Rückwärtsbewertung durchzuführen. Der Gutachter kann den Wert der Immobilie anhand von Vergleichsdaten, Markttrends und anderen Faktoren schätzen, um den Wert zum gewünschten Zeitpunkt zu bestimmen.

Die Vorgehensweise bei einer Immobilienbewertung kann je nach Zweck und Kontext der Bewertung variieren. Allerdings gibt es einige allgemeine Schritte, die bei der Bewertung von Immobilien in der Regel durchgeführt werden:
  1. Auftragsklärung: Der Gutachter muss zunächst den Auftrag und den Zweck der Bewertung klären, um die geeignete Bewertungsmethode zu wählen und den Umfang der Bewertung festzulegen.
  2. Datenerfassung: Der Gutachter muss die relevanten Daten sammeln, die für die Bewertung der Immobilie benötigt werden. Dazu gehören Informationen über die Lage, das Baujahr, die Nutzungsart, die Größe, den Zustand und andere Merkmale der Immobilie. Außerdem werden auch Informationen über den lokalen Immobilienmarkt und relevante Rechtsvorschriften berücksichtigt.
  3. Analyse der Daten: Der Gutachter analysiert die gesammelten Daten, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Dabei können unterschiedliche Bewertungsmethoden und -verfahren angewendet werden, wie zum Beispiel das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren
  4. Erstellung des Gutachtens: Der Gutachter erstellt ein Gutachten, das den Wert der Immobilie und die verwendeten Bewertungsmethoden und -verfahren beschreibt. Das Gutachten enthält auch eine Begründung für die Bewertung und berücksichtigt mögliche Risiken und Unsicherheiten.
  5. Präsentation des Gutachtens: Der Gutachter präsentiert das Gutachten dem Auftraggeber und erläutert die Ergebnisse und die Begründung der Bewertung. Der Auftraggeber kann dann entscheiden, wie er die Ergebnisse der Bewertung nutzen möchte.
Es ist wichtig zu betonen, dass eine Immobilienbewertung eine komplexe Angelegenheit ist und die Meinung von einem qualifizierten und erfahrenen Immobiliengutachter eingeholt werden sollte.

Als Sachverständiger für Immobilienbewertung benötigt man in der Regel folgende Dokumente:

  1. Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über den Eigentümer der Immobilie und dessen Anteil am Grundstück. Weiterhin sind aus dem Grundbuchauszug eventuelle Rechte und Belastungen, wie z. B. Wegerechte, Nießbrauch oder Wohnrechte etc. ersichtlich.
  2. Baupläne: Baupläne geben Auskunft über die Lage und Ausstattung der Immobilie und sind wichtig für die Bewertung von Gebäuden.
  3. Wohnflächenberechnung: Eine genaue Wohnflächenberechnung ist wichtig für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Hierzu können Pläne oder Aufmaße des Gebäudes notwendig sein.
  4. Energieausweis: Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand einer Immobilie und ist für die Bewertung von Bedeutung.
  5. Mietverträge: Mietverträge geben Auskunft über die aktuelle Mietbelastung und sind wichtig für die Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie.
  6. Verkaufsunterlagen: Wenn eine Immobilie zum Verkauf steht, können Verkaufsunterlagen wie Exposés, Bilder oder Grundrisse für die Bewertung hilfreich sein.
  7. Bodenrichtwertkarte: Die Bodenrichtwertkarte gibt Auskunft über den aktuellen Bodenrichtwert des Gebietes, in dem sich die Immobilie befindet. Dies ist für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie wichtig.

Je nach Art der Immobilie und der Bewertung können weitere Dokumente notwendig sein. Es ist immer wichtig, sich im Einzelfall genau zu informieren, welche Dokumente benötigt werden.

Ein Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie beeinflussen, da es die Verfügungsgewalt über die betreffenden Räumlichkeiten einschränkt. Ein Wohnrecht gewährt einem Dritten das Recht, in einer Immobilie zu leben, obwohl er oder sie kein Eigentümer ist. Das Wohnrecht kann sich auf das gesamte Grundstück oder nur auf einen Teil davon beziehen.

Im Allgemeinen wird das Wohnrecht den Wert einer Immobilie senken, da es die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt und potenzielle Käufer abschrecken kann. Wenn ein potenzieller Käufer eine Immobilie erwirbt, auf der ein Wohnrecht besteht, muss er oder sie sich bewusst sein, dass ein Dritter ein Wohnrecht auf der Immobilie hat und dass dies die Verwendung der Immobilie einschränken kann. Das kann den Kaufpreis beeinflussen und den Verkaufsprozess erschweren.

Der Nießbrauch an einer Immobilie ist ein Recht, das es einer Person erlaubt, das Nutzungsrecht an einer Immobilie zu haben, ohne jedoch Eigentümer zu sein. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu nutzen und von ihr zu profitieren, indem er sie vermietet oder selbst nutzt, aber er hat nicht das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder zu veräußern. Der Eigentümer kann den Nießbrauch an eine andere Person übertragen, während er das Eigentum behält, oder er kann den Nießbrauch an einer Immobilie als Teil einer Nachlassplanung oder Vermögensverwaltung einrichten. Der Nießbrauch kann zeitlich begrenzt sein oder auf Lebenszeit gewährt werden und endet in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers.

Ein Erbbaurecht ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück, das dem Erbbauberechtigten das Recht gibt, auf diesem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Der Erbbauberechtigte ist damit ein Dauernutzer des Grundstücks und hat ein langfristiges Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren.

Das Erbbaurecht wird in der Regel von der Gemeinde, dem Staat oder privaten Eigentümern vergeben, die das Grundstück nicht verkaufen möchten, aber dennoch von dessen Nutzung profitieren möchten. Der Erbbauberechtigte zahlt in der Regel einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, der in der Regel einmal jährlich fällig ist.

Das Erbbaurecht kann vererbt oder verkauft werden, aber der neue Erbbauberechtigte muss sich an die vereinbarten Bedingungen und den Erbbauzins halten. Wenn das Erbbaurecht ausläuft oder der Erbbauberechtigte es kündigt, geht das Eigentum an dem Bauwerk und allen dazugehörigen Einrichtungen zurück an den Grundstückseigentümer.

Ein Wegerecht bezeichnet das Recht, ein bestimmtes Stück Land zu betreten oder zu durchqueren, das einem anderen Eigentümer gehört. 

Ein Wegerecht kann beispielsweise entstehen, wenn ein Grundstück in der Vergangenheit geteilt wurde und ein Teil des Grundstücks nur über einen Weg auf dem anderen Teil des Grundstücks erreicht werden kann. In diesem Fall hat der Eigentümer des geteilten Grundstücks das Recht, den Weg zu nutzen, um auf sein Grundstück zu gelangen.

Ein Leitungsrecht ist das Recht, Leitungen (z. B. Strom-, Wasser-, Gas-, Telekommunikations- oder Abwasserleitungen) auf oder unter dem Grundstück eines anderen zu verlegen und zu betreiben. Es handelt sich um ein beschränktes dingliches Recht, das dem Berechtigten das Recht gibt, auf dem betreffenden Grundstück die Leitungen zu unterhalten und ggf. auch zu reparieren.

Das Leitungsrecht kann entweder aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Betreiber der Leitungen oder aufgrund einer gesetzlichen Regelung (z. B. dem Energiewirtschaftsgesetz oder dem Telekommunikationsgesetz) entstehen. Im letzteren Fall wird das Leitungsrecht oft als sogenanntes „unveräußerliches Recht“ bezeichnet, da es nicht vom Grundstückseigentümer gekündigt werden kann und auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen bleibt.

Das Leitungsrecht stellt in der Regel eine erhebliche Einschränkung des Eigentumsrechts des Grundstückseigentümers dar, da dieser nicht frei über sein Grundstück verfügen kann, solange die Leitungen darauf liegen. Daher ist das Leitungsrecht oft Gegenstand von Konflikten zwischen den beteiligten Parteien.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet und bestimmte Einschränkungen oder Verpflichtungen für den Eigentümer des Grundstücks festlegt. Die Baulast kann von der zuständigen Behörde auf Antrag des Eigentümers oder von Dritten auferlegt werden.

Typische Inhalte einer Baulast sind beispielsweise die Verpflichtung, das Grundstück nur für bestimmte Zwecke zu nutzen, bestimmte bauliche Maßnahmen vorzunehmen oder zu unterlassen, bestimmte Flächen des Grundstücks für öffentliche Zwecke zur Verfügung zu stellen oder die öffentliche Erschließung des Grundstücks sicherzustellen.

Eine Baulast hat öffentlich-rechtliche Wirkung und ist in der Regel auf Dauer angelegt. Sie geht auch bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer über und kann nur in Ausnahmefällen aufgehoben werden.

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk oder ein Teil davon (z.B. eine Mauer, ein Dachüberstand oder ein Balkon) auf das Nachbargrundstück ragt, ohne dass eine rechtliche Grundlage dafür besteht. Der Überbau stellt eine Verletzung des Eigentumsrechts des Nachbarn dar, da dieser nicht uneingeschränkt über sein Grundstück verfügen kann, solange der Überbau besteht.

Ein Überbau kann beispielsweise entstehen, wenn ein Gebäude errichtet wird und dabei aus Versehen oder bewusst über die Grundstücksgrenze hinaus gebaut wird. Auch wenn der Überbau zunächst geduldet wird, kann dies nicht zu einer dauerhaften rechtlichen Grundlage für den Überbau führen.

Der betroffene Nachbar hat in der Regel das Recht, den Überbau zu beseitigen oder den Abbau zu verlangen. In manchen Fällen kann jedoch auch ein Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung des Nachbargrundstücks bestehen.

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